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田静律师，沈阳房产买卖律师,现执业于辽宁申扬律师事务所律师，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
一、购房合同是房管局出的吗
签订完成后都要在房管局备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案，如今购房合同都是实行网上备案。
其中购房合同备案的具体流程如下：
1、首先，商品房网上签约。从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。
2、相关部门审核后取备案号，商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。
3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
购房协议不需要盖房管局的公章，但是签订好的购房合同需要在房管局备案。 网签的流程是：
1、购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约。
2、开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定。
3、开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
综上所述，在买卖房产以后，房产的产权将发生变换，需要在与合同签订完成以后，再去备案，具体的备案流程可以参考以上步骤。可以包括网签、审核、出合同三大步骤。完成以后就可以拿到购房合同，并进行备案。对于购房这是件大事，需要要谨慎。
生活中，如果房产的合同遭到违约，怎样确定
如今社会上房产合同对于违约后都有明确的，一旦出现确定不清楚的情况，我们也能通过我国《商品房买卖解释》进行确定。
1.根据第17条规定：如果房产买卖的合同在没有确定违约金或赔偿金额的情况下，无法按期交付使用房屋的，按照有关部门公布的标准，或拥有资格的地产评估机构评定的类似房屋的租金标准来确定。
2.根据第18条第2款规定：因为出卖房产的一方的问题，造成购买的一方没能在规定时间内拿到房屋的房产证，除非出卖房产的一方有合理的特殊原因，否则当事人要承担其合同违约的。如果房产买卖合同在没有确定违约金或赔偿金额的情况下，可以按已交付的房款总金额，再参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准进行计算。
3.对某些违约行为，《商品房买卖解释》对其计算有另外的规定。
、如果出卖房产的一方恶意违约。例如：在签好房产合同后，又将房产出卖给第三方;签好合同后，未告知当事人将房产抵押给第三方;使得合同无法实现，购买房产的一方可以请求解除该合同、并要求返还自己已付购房款的金额以及相应利息、要求出卖房产的一方承担相应的赔偿。
、出卖房产的一方有欺诈行为。例如：故意隐瞒自身无房产预售许可证，或提供虚假的房产预售许可证;故意隐瞒房屋已经抵押，仍进行销售;故意隐瞒房屋已经卖给第三方，或者房屋已经作为拆迁的补偿。使得合同无法实现，购买房产的一方可以请求返还自己已付购房款的金额以及相应利息、要求出卖房产的一方承担相应的赔偿。
一旦发生房产合同违约后，相应的违约金又该怎样计算
1.如果购房前，双方已签好合同制定对违约金的计算方法，则按合同违约金计算方法计算。
2.如果购房前，双方没有签好制定对违约金的计算方法，违约金的计算方法如下：
.没能按期付款的，按未付房款的总金额，参照中国人民银行规定制定的逾期贷款利息的标准计算。
.没能按时交付房产的，按照有关部门公布的标准，或拥有资格的地产评估机构评定的类似房屋的租金标准来确定。
依据我国《合同法》第114条：如果合同中制定的违约金金额低于现实中购买房产一方造成的损失金额，可向法院或相应机构申请增加违约金金额。若违约金金额高于现实中购买房产一方造成的损失金额，出卖房产的一方同样可以向法院或相应机构申请减少违约金金额。